作者|何洛

还有两周时间，就是中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）香港上市一周年的纪念日。

但是在过去将近1年的时间内，中梁控股频繁海外发债，这均指向一个问题就是公司失血严重。

6月18日，中梁再次发布公告，公司将发行2.5亿美元2021年到期的优先票据，年化利率为8.75%，发售价格为票据本金的99.536%，这是上市以来第4次海外发债。

在《每日财报》看来，三年增长6倍的奇迹已成过去，中梁当下不仅增速大幅下滑、毛利率远低于同行，此前“456”模式留下的楼盘质量“后遗症”也正在发作，高负债和极度紧张的资金链更是悬在中梁头上的一把剑。

三年增长6倍，增速大幅下滑

据中梁披露2019年财报来看：2019年1月至12月，中梁累计合约销售金额约人民币1525亿元，合约销售面积约1485万平方米。

这不仅意味着中梁超额完成全年1300亿元的销售目标；也代表其超越泰禾、富力、绿城等老牌房企，跻身行业TOP20；资本角度看，这也是其上市首年的开门红。

也是基于此，相信会有一部分人认为，尽管开年不利，中梁长期行情仍可期。但时间线拉长，中梁2019年的高光，只是近年表现的缩影。

2013年中梁的合约销售额突破百亿，2015年销售额168亿元，2016年销售额也不过190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元。

从168到1015，三年6倍增幅，成功突破千亿门槛，这样的彪悍业绩独此一份。要知道，融创、恒大从百亿破千亿用了6年，万科也用了4年。但高光之下，中梁也有不少疲态隐忧。

根据《每日财报》的统计，如增速的下滑趋势，从上述数据可知，其2017年-2019年的合约销售额增速分别为241.58%、56.39%，出现大幅下滑，2019年，其同比增速再滑至50.25%。

数据显示，中梁的毛利率从2016-2019年分别为21.1%、20.4%、22.9%和23.3%，在规模房企中，远远低于30%左右的一般行业均值。对此，中梁曾表示，主因是期内交付物业项目的土地成本，相较于售价较高所致。

“456”模式急速扩张，质量问题迅速暴露

中梁的前身要追溯到1993年，彼时杨剑正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁置业。后因为业务扩展至江苏，又成立苏州华成房地产开发有限公司。早年间，中梁主要集中火力在江浙地区发展，但辐射范围有限。

凭借“敢于冒险”的温州商人特质，2009年，杨剑将视野放至整个长三角经济区寻找商机，成立上海中梁地产集团有限公司。经历过温州连续20多个月房价跌去50-60%市场危机，中梁2015年以销售额168亿元站稳浙江，彼时千亿这个数字对于中梁还是一个遥远的梦。

2016年，中梁迎来战略转折，这一年，中梁正式把集团总部从温州搬到上海，杨剑提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略，走出浙江，布局全国，正是这一年，成为其后续突围的转折元年，或许杨剑早已埋下千亿野心。

虽然布局全国，但中梁控股仍然聚焦三四线，借助中央去库存的政策红利，中梁实现了规模的快速增长。

中梁董事长杨剑有句广为人知的名言：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的”。

为了快速扩张，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。网上甚至传出一张有中梁标语的照片：要么交业绩、要么交尸体。

如此高速周转之下，房屋质量问题迅速暴露。据《中国新闻网》在2017年8月1日报道，当天上午8时许，徐州市泉山区徐萧公路南中梁一在建工地发生施工平台滑塌，造成2人当场死亡，4人受伤，其中3人经全力抢救无效死亡，最终造成5死1伤的局面。

另外在去年年底，据多家媒体爆料称，在浙江义乌由中梁集团打造的“西江雅苑”高端楼盘，出现大量质量问题，业主称自己花一千多万元买的房子，梁柱上水泥竟然用手一抠就掉了。

据了解，此前业主与开发商共同选定了5家检测单位，对已经封顶的40栋建筑进行了检测，然而检测结果却不容乐观，多份报告显示达不到使用要求。

溢价拿地，华丽业绩背后下债务危机

中梁控股能在3年能跻身千亿房企之列，主要得益于其近三年在国内三四线城市的“拿地”。

中梁2016年基本以每周拿一块地的速度，攻下近70块地；2017年再加速，平均三天拿一块地，共获136块地；2019年前11月，其新增129块土地，投资总金额约为711亿元。前11月拿地与销售比为54.5%，高于百强房企0.36的均值。

换言之，中梁不到2天半就拿下一块土地。快速之下，也不乏高溢价。甚至到了2020年，其溢价拿地现象还未终止。高周转+溢价拿地，这样的豪放打法，也在考验着其资金链的承受力。

招股书显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿，由于信托利率较高，三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均融资成本均线在6.07%左右。

数据统计显示，截止2019年上半年，中梁的费用化、资本化利息总额就已达21.22亿元，大于核心净利润12.32亿元。也就是说，中梁的盈利开始无法覆盖偿还利息。

另外，结合其2016年至2018年有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿的状况，上市成了必须之举。招股书显示，中梁上市募集所得款项净额的三成将用于偿还绝大部分现有信托贷款。同时，由于境内融资受阻，中梁选择海外发债。

与此同时，2019年9月26日，其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据，高于9月平均发债利率8.45%。显然，外表“豪气逼人”的中梁，靓丽业绩背后债务窟窿已然不少。

据此前媒体报道，中梁的资金链一直绷得极其紧。从本质上来说，中梁是一家‘高利贷’驱动的公司，在融资渠道方面，中梁除了长期依赖信托、债券等传统方式外，中梁的很多项目资金都有至少20%来自民间融资。

高达2%-5%月息的民间融资无异于饮鸩止渴。更严峻是，截至今年4月30日，中梁须在一年内偿还的银行及其他贷款总计约134.01亿元。而公司当期流动比率也从2016年的1.3降至1.1，这说明公司在一定程度上短期存在债务承压情况，或对其现金流在短期内产生不利影响。

在疫情影响的大环境下，中梁的未来如何摆脱高负债困境，《每日财报》将持续关注。