观点地产网6月4日举行的禹洲地产(3.55, 0.04, 1.14%)股东周年大会，往年一直都未曾缺席过的创始人林龙安，并没有出现。

出席在香港现场的只有禹洲地产首席财务官邱于赓与董事局主席行政助理李梅，林龙安与执行总裁许珂以网络直播连线的方式面对在场的股东及媒体。

但是由于网络出现问题，林龙安多次尝试连线均以失败告终，现场变成了邱于赓的“独角戏”。

这位刚刚回归禹洲地产不超过两年的“旧臣”，并没有让人失望。

股东会后的媒体会上，从千亿目标到减少买地，再到与标普的纠纷和分拆物业等事件，邱于赓与在场媒体聊了近一个小时。

“向千亿目标冲刺”

2017年，林龙安提出了禹洲地产3年销售突破千亿的目标。寻求在规模上的突破成为了禹洲地产近两年最重要的指引。

“向千亿目标冲刺”——邱于赓在股东会上重申了这个目标，并对今年达到千亿目标颇有信心。

他表示：“2020年是禹洲丰收的一年。”以今年1800亿元货值，若去化率达到55%，即可达到全年目标，而过去公司的去化率平均约在65%左右。

截止到2020年前五个月，禹洲地产累计实现销售金额307.4亿元，同比增长44.39%；累计销售面积为190.51万平方米，同比增长38.67%。其中，在5月份起合约销售额翻倍，单月达到近107.5亿元。

邱于赓预期，禹洲地产快速增长的步伐会维持，目前销售已追回95%（此前受疫情影响）。虽然仍有落差，但会在二三季度慢慢追回来。

禹洲地产在2月份开始了网上营销、线上售楼，网络直播等销售手段，通过平台开展销售减少线下售楼部关闭的影响。

按照全年千亿目标计算，禹洲地产目前已完成目标30.7%，相较于其他房企受疫情影响仅完成20%左右，进度要好一些。

　上半年只买了3块地

今年截止到目前，禹洲地产只买了3块地，而去年全年通过公开招拍挂以及收并购的方式斩获35幅地块，权益土地储备地价合共约244.4亿元，其中上半年斥资141.3亿元。

邱于赓解释称：“（买地较少）主要由于目前一线及二线城市土地市场火热，若公司以该渠道买地，项目可能会录得亏损，所以不会强求。”

在两个月前的业绩会上，林龙安表示：“禹洲预计今年买地预算为500亿左右，不局限在公开市场竞拍，还包括城市更新、产城合作等。”

但在今天股东会上，邱于赓给出了不太一样的回答。他透露，买地预算会往下调，降至销售目标的40%。除了以招拍挂渠道拿地之外，禹洲地产还会以收并购方式增加土储，目前已有一个在谈项目。

5月14日，禹洲以上限价格27.37亿元+自持面积9650平方米竞得江苏无锡一宗宅地，楼面价18000元/平方。长三角的土地价格持续高涨，竞拍至自持阶段已是屡见不鲜，对于以长三角土储为主的禹洲来说并不理想。

下半年，禹洲地产或许会有补仓的压力。倘若土地窗口并未出现，那么禹洲地产则被迫加入这一场关于土地的军备竞赛中。

　标普纠纷与分拆物业

一周前，标普发出报告称：“应发行人要求，撤销禹洲地产的B+长期发行人信用评级，和该公司高级无抵押票据的B+长期发行评级。”

事件导火索是在一个月前，标普将禹洲地产股份有限公司的长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。

评级公司与房企产生纠纷并不少见，去年被评级机构一致看好的长实也遭遇了类似事件，惠誉撤回长实集团(43.85, 0.10, 0.23%)所有评级，而标普在2011年底亦曾撤回长实评级。

邱于赓表示，该次为公司主动撤销，因其给予禹洲地产的指标与其他公司有别，持双重标准，故决定不再与标普合作。

他谈到：“穆迪与惠誉的评级较合理，强调公司流动性充裕。”禹洲地产自去年中期起已加强去杠杆，预期项目回款后负债比率可持续下降。

截至2019年底，禹洲地产平均融资成本为7.12%，同比下降0.09个百分点；净负债比率为65.64%，同比下降1.33个百分点。短期债务方面，2020年禹洲一年内到期债务约150亿元，占总债务比例为28.09%，现金短债比则为2.33倍。

标普、穆迪、惠誉等评级机构主要针对房企发行境外美元债时提供评级，邱于赓认为，目前银行借贷等融资渠道有放松趋势，主动撤销评级并不会对公司融资有任何影响，会主要考虑国内的融资渠道。

例如万科、世茂、融创等房企都在近期选择以配股的融资方式筹钱，邱于赓称：“公司不会考虑以配股方式融资，目前市场估值较低。”

越来越多房企选择分拆物业上市，禹洲地产也不例外。在业绩会上林龙安表示：“物业将力争今年年底分拆上市，最迟明年一季度。”

邱于赓透露，目前分拆物管业务上市在考虑的阶段，会适时作出披露。